小規模宅地の減額特例のポイントや減額ための条件を解説

2019.01.30

税務トピックス

小規模宅地の減額特例とは

「小規模宅地の減額特例」とは、相続税の特例の一つで、亡くなった親族の土地を相続する遺族の生活保障を考慮した制度になります。
生前の用途が居住用、事業用、不動産貸付用のいずれかに該当する親族の土地を、特定の親族が相続する場合、その評価額の一部を減額することができます。

減額されるとどうなる?

「小規模宅地の減額特例」によって土地の評価額が減額されると、相続税の対象となる財産の総額がその分減額されます。
もし減額された結果、財産の総額が基礎控除額(3,000万円+法定相続人の数×600万円)を下回れとなれば、相続税はかかりません。
もし基礎控除額を下回ることができなかったとしても、相続人全員の税額の引き下げになります。
つまり「小規模宅地の減額特例」とは、適用できるかどうかで相続税が変わる、とても重要な特例なのです。
ただし適用する場合は、たとえ納付する相続税がなくなったとしても、相続税の申告は必要になります。

「特定居住用宅地」「特定事業用宅地」「特定同族会社事業用宅地」「特定貸付事業用宅地」とは

小規模宅地の減額特例を適用できる土地の用途は、居住用、事業用、不動産貸付用の3つです。
特例を適用できる土地については、その用途に応じた名称があり、
・居住用の土地を「特定居住用宅地」
・事業用の土地を「特定事業用宅地」
・同族会社の事業用の土地を「特定同族会社事業用宅地」
・不動産貸付用の土地を「特定貸付事業用宅地」
といいます。

減額割合と面積

「小規模宅地の減額特例」では、生前の用途によって減額できる割合と適用面積が変わります。
それぞれの減額割合と適用を受けられる面積の上限は次のとおりです。
用途 減額割合 面積上限
特定居住用宅地 80% 330㎡
特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地 80% 400㎡
特定貸付事業用宅地 50% 200㎡

たとえば、次の土地
・評価額8,000万円
・面積400㎡
・特定居住用宅地
の減額は、8,000万円✕330㎡/400㎡✕80%=5,280万円です。
したがって、この宅地の評価額は8,000万円-5,280万円=2,720万円になります。
もし財産が他になければ、相続財産の課税価格が基礎控除額以下になるため、相続税がかからないことがわかります。

特定居住用宅地の適用例

「特定居住用宅地」の適用例として、父が亡くなり、その妻、父と同居する長男、離れて暮らす長女が父名義の自宅を相続するケースで考えてみます。

適用例1:妻が亡くなった夫の自宅を相続した場合

被相続人が暮らしていた土地、あるいは被相続人と生計を同じにする親族が暮らす被相続人名義の土地を配偶者が相続する場合、その土地は「特定居住用宅地」になります。
特に要件はありません。
したがってこの適用例では、小規模宅地の特例を適用することができます。

適用例2:亡くなった父と同居していた長男が父名義の自宅を相続した場合

同居親族が被相続人の自宅を相続する場合、その土地が「特定居住用宅地」になるには、次の要件を満たす必要があります。
・申告期限までその親族が所有すること
・申告期限までその親族が住むこと
申告期限とは、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月になります。
したがって、長男が相続後にすぐに出ていくことや、10ヶ月を待たずに売却するようなことがなければ「特定居住用宅地」として小規模宅地の特例を適用することができます。

適用例3:離れて暮らす長女が亡くなった父の自宅を相続した場合

別居親族が被相続人の自宅を相続する場合、その土地が「特定居住用宅地」となるのは、被相続人に配偶者や法定相続人である同居親族がいないことが前提です。
もし被相続人に配偶者や同居する法定相続人がいる場合は、いくら親族でも、別居中であれば適用できません。
さらに、配偶者や同居する法定相続人がいない場合でも、次の要件を満たす必要があります。
・申告期限まで相続した土地を所有し続けること
・相続開始前3年以内に、相続する親族、その親族の配偶者、その親族の3親等内の親族族などが所有する家屋に住んでいないこと
・相続開始時に居住している家屋を過去に所有したことがないこと(3年以内に限定しない)
これは、セカンドハウスのような位置づけで相続した家に、特例を適用しないための要件です。
今回の例では、亡くなった父に配偶者も同居の長男もいるため、離れて暮らす長女が相続しても「特定居住用宅地」にはなりません。

適用例4:被相続人名義の宅地に住む親族が、その宅地を相続する場合

上記のケースではありませんが、たとえば父名義の土地にその子が家を建てて暮らすような場合も、次の要件を満たせば「特定居住用宅地」になります。
・その親族が被相続人と生計を同じにしていたこと
・申告期限までその親族が所有すること
・申告期限までその親族が住むこと
・無償で借り受けていたこと

特定事業用宅地の適用例

続いて「特定事業用宅地」の適用例を解説します。

適用例1:亡くなった父が経営していた店を、長男が父名義の店とともに受け継ぐ場合

被相続人の事業を、親族が被相続人名義の事業用の土地とともに引き継ぐ場合は、次の要件を満たすことで「特定事業用宅地」になります。
・申告期限までその親族が所有すること
・申告期限までその親族が住むこと
いずれも事業を承継することで通常は満たすことができる要件ですので、事業用の土地はまず「事業を承継する」ことがポイントといえます。

適用例2:亡くなった父名義の土地で事業を行う長男が、そのままその土地を相続する場合

被相続人名義の土地で親族がもともと事業を行っている場合、次の要件を満たせば、これも「特定事業用宅地」になります。
・その親族が被相続人と生計を同じにしていたこと
・申告期限までその親族が所有すること
・申告期限までその親族が引き続き事業を行うこと
・被相続人から土地を無償で借り受けていたこと

特定同族会社事業用宅地の適用例

適用例1:亡くなった父が経営する同族会社の土地が父名義であり、その土地を長男が相続する場合

同族会社とは、被相続人やその親族が法人の株式や出資額の50%超えを保有する法人のことです。
このような法人の事業に使用されていた土地を親族が承継する場合、次の要件を満たすことで、その土地は「特定同族会社事業用宅地」になります。
・申告期限においてその親族が法人の役員であること
・申告期限までその親族が所有すること
したがって、長男が役員に就任し、申告期限までその土地を所有することで小規模宅地の減額特例を適用することができます。

特定貸付事業用宅地の適用例

「特定貸付事業用宅地」に該当するものは、不動産貸付用の土地です。
賃貸アパート経営など建物を貸し付けるもののほか、駐車場業、自転車駐輪業なども該当します。
ただし不動産貸付業を開始した日が、その相続の開始前3年以内であると適用できません。
3年を超えて経営されている事業が前提です。
なお減額割合は50%で、他の特例に比べて低くなります。
この理由は、遺族の生活を支える度合いが、住宅や本業に使用する土地と比べて一般的に低いと評価されているためと考えられます。
なお、同族会社の事業が不動産貸付業である場合は、「特定同族会社事業用宅地」ではなく、こちらの「特定貸付事業用宅地」になります。

適用例1:亡くなった父が経営する賃貸アパートを長男が相続した場合

被相続人が3年を超えて不動産貸付業を行っていた土地を、その親族が相続する場合、次の要件を満たすことで、その土地は「特定貸付事業用宅地」になります。
・申告期限までその親族が所有すること
・申告期限までその親族がその不動産貸付事業を営むこと
したがって、長男がそのまま賃貸アパートの経営を継続すれば、小規模宅地の減額特例を受けることができます。

適用例2:被相続人名義の土地で不動産貸付業を行う長男が、その土地を相続した場合

もし被相続人名義の土地で親族がアパート経営をし、その土地を相続した場合、次の要件を満たせば、これも「特定貸付事業用宅地」になります。
・その親族が被相続人と生計を同じにしていたこと
・申告期限までその親族が所有すること
・申告期限までその親族が住むこと
・被相続人から土地を無償で借り受けていたこと

小規模宅地の減額特例 まとめ

小規模宅地の減額特例は、適用できるかどうかで相続税を大きく減額することができます。
要件が多くて相続対策を考える上では難しいと感じられるかも知れませんが、まずは対象となる方に居住用、事業用、不動産貸付用のいずれかの土地がないか、あればそれをどの親族が引き継ぐことで適用が受けられるかの順で考えることがポイントです。

↓適用例で参考にしたもの
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm